Frais de notaire à Villeurbanne et à Lyon en 2026 : le calcul exact

Mal nommés, les « frais de notaire » ne vont pour l'essentiel pas au notaire : ce sont d'abord des taxes. Et ces taxes ne sont pas les mêmes partout en France — leur taux principal est voté collectivité par collectivité. Cet article publie le taux réellement applicable à Villeurbanne au 1ᵉʳ juin 2026, le barème national des émoluments, et la facture recalculée sur les prix d'appartements réellement signés dans chacun des 7 quartiers de la commune.

Quel est le taux des frais de notaire à Villeurbanne en 2026 ?

La part principale des frais, le droit de mutation départemental, est de 5,00 % à Villeurbanne — et de 4,50 % si l'acheteur est primo-accédant. Villeurbanne ne relève pas du département du Rhône mais de la Métropole de Lyon, qui vote son propre taux : les deux collectivités sont d'ailleurs listées séparément dans le tableau officiel de la DGFiP. Taxe communale et prélèvement de l'État compris, la part fiscale représente 6,32 % du prix pour un acheteur ordinaire et 5,81 % pour un primo-accédant.

Le taux départemental n'est pas la seule taxe. Deux prélèvements s'y ajoutent automatiquement, dans des proportions beaucoup plus faibles :

Ce 5,00 % n'est pas le taux historique. Jusqu'en 2025, le plafond légal était de 4,50 % : la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements et métropoles à le relever jusqu'à 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. Le texte a depuis été réécrit par l'article 121 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 : cette réécriture n'a pas déplacé la date de fin, elle a échelonné la prise d'effet des délibérations votées en cours de route. La Métropole de Lyon a utilisé la faculté, et l'administration précise que le dispositif prévu pour les conseils départementaux lui est expressément applicable (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 § 105, mis à jour le 17 juin 2026). Autrement dit : ce demi-point est daté, il a une date de fin inscrite dans la loi, et il ne s'applique pas à tout le monde.

Combien coûtent vraiment les frais de notaire pour un appartement à Villeurbanne ?

Entre 12 900 € et 18 200 € pour un appartement de 62 m² — la surface médiane des ventes villeurbannaises de 2025 — selon le quartier. L'écart d'un bout à l'autre de la commune atteint 5 359 €, et il ne tient qu'au prix du bien : le taux, lui, est identique dans les 7 quartiers. Le tableau ci-dessous part des prix réellement signés, pas des prix affichés.

Sur le prix médian d'un appartement villeurbannais, 195 000 € toutes tailles confondues en 2025, le même calcul donne 12 321 € de taxes et 2 391 € d'émoluments TTC, soit 14 712 €. Ces montants sont à provisionner en plus de l'apport : ils ne sont pas finançables par le prêt dans la plupart des montages, ce qui les rend structurants pour votre capacité d'emprunt.

À titre de repère par typologie, toujours au prix médian villeurbannais de 2025 : 8 876 € pour un T1 (115 000 €), 12 889 € pour un T2 (170 000 €), 16 992 € pour un T3 (226 250 €), 19 090 € pour un T4 (255 000 €).

Quelle est la différence de frais entre un primo-accédant et un autre acheteur ?

Un primo-accédant échappe au demi-point de majoration voté en 2025 : il économise entre 869 € et 1 245 € sur un 62 m² villeurbannais, et 998 € au prix médian de la commune. L'exception est inscrite dans la loi de finances pour 2025 elle-même : la majoration ne s'applique pas quand le bien « constitue pour l'acquéreur une première propriété » destinée « à l'usage de sa résidence principale », au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation.

Faut-il un prêt à taux zéro pour payer 4,50 % au lieu de 5,00 % ?

Non. Il suffit de n'avoir pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l'acquisition, et de destiner le bien acheté à sa résidence principale. Il n'y a ni condition de ressources, ni condition de financement. L'administration l'écrit noir sur blanc : la non-application de la hausse « n'est pas conditionnée à un niveau de ressources ou à un moyen de financement de l'acquisition » (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 § 107, mis à jour le 17 juin 2026). Le renvoi à l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation est un renvoi de définition : il n'oblige pas à souscrire un prêt à taux zéro et ne ferme pas l'avantage à ceux qui n'y auraient pas droit.

Quatre situations courantes tombent du bon côté de la règle, et aucune n'est intuitive :

• Vous n'étiez qu'usufruitier ou nu-propriétaire de votre résidence principale : vous restez primo-accédant. La « première propriété » s'entend de la pleine propriété (BOFiP, § 107, remarque 2).
• Vous avez vendu votre résidence principale il y a plus de deux ans et vous êtes locataire depuis : le délai est écoulé, vous redevenez primo-accédant.
• Vous êtes locataire de votre logement principal mais propriétaire d'une résidence secondaire : la condition ne porte que sur la résidence principale, l'avantage reste ouvert.
• Vous êtes un résident étranger : la condition de première propriété s'apprécie sur le seul territoire national, dès lors que le bien acquis est destiné à votre résidence principale.

Un couple dont un seul membre est primo-accédant paie-t-il 5,00 % ou 4,50 % ?

Les deux, chacun sur sa part — sauf en communauté, où il faut que les deux soient primo-accédants. En indivision, c'est-à-dire pour des concubins, des partenaires de PACS ou des époux mariés sous séparation de biens, la condition s'apprécie acquéreur par acquéreur : celui qui est primo-accédant garde le taux de 4,50 % à hauteur de sa quote-part, l'autre paie 5,00 % sur la sienne. Pour des époux mariés sous communauté réduite aux acquêts ou communauté universelle, l'exception ne joue que si les deux membres du couple remplissent la condition.

Deux cas limites méritent d'être connus avant de signer. Si un époux marié sous un régime communautaire achète seul et sur ses fonds propres, la condition n'est exigée que de lui — à condition que la double déclaration de remploi figure dans l'acte (réponse ministérielle Berger n° 5129, JO AN du 16 septembre 2025, p. 8098). À l'inverse, l'époux en indivision avec son conjoint qui divorce n'est pas primo-accédant s'il rachète une résidence principale dans les deux ans suivant son départ du domicile commun.

Faut-il habiter le logement pour y avoir droit ?

Oui, et l'administration chiffre l'occupation : le logement doit être occupé au moins huit mois par an (article 265 de l'annexe III au CGI), la résidence principale relevant par ailleurs d'une appréciation de fait, sous le contrôle du juge de l'impôt. Un investisseur qui achète pour louer n'a donc pas droit à l'exception — un point à intégrer au calcul de rentabilité.

La condition de première propriété tombe en revanche entièrement lorsque l'acquéreur, ou l'un des occupants du logement à titre principal, est titulaire de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité », perçoit une pension d'invalidité de 2ᵉ ou 3ᵉ catégorie, bénéficie de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé ou de l'allocation aux adultes handicapés, ou a vu sa résidence principale rendue définitivement inhabitable par une catastrophe. C'est le notaire qui vérifie tout cela et le fait déclarer dans l'acte : ne considérez jamais l'avantage comme acquis avant qu'il l'ait confirmé.

Comment sont calculés les émoluments du notaire ?

Les émoluments sont un tarif national réglementé, dégressif, strictement identique à Villeurbanne, à Lyon et partout en France. Ils ne se négocient pas au coup par coup et ne dépendent ni du notaire choisi ni de la commune. C'est la raison pour laquelle comparer deux études sur le prix de l'acte n'a pas de sens : ce qui change d'un achat à l'autre, c'est la taxe locale, pas la rémunération de l'officier public.

Le barème étant dégressif, les émoluments pèsent proportionnellement moins lourd à mesure que le prix monte : 1,40 % du prix pour un T1 à 115 000 €, 1,23 % au prix médian villeurbannais, 1,17 % pour un T4 à 255 000 €. Au-delà d'un seuil fixé par le même arrêté, le notaire peut en outre accorder une remise ; elle reste à sa main, et il doit alors l'appliquer à tous ses clients dans les mêmes conditions.

Pourquoi la règle des « 7 à 8 % » tombe-t-elle dans le haut de la fourchette à Villeurbanne ?

Parce que les deux postes qu'on sait calculer à l'euro près — taxes et émoluments — pèsent déjà de 7,49 % à 7,72 % du prix aux niveaux villeurbannais, avant même d'ajouter les débours. La règle de pouce « 7 à 8 % dans l'ancien » reste juste, mais à Villeurbanne en 2026 elle penche nettement vers 8 % plutôt que vers 7 %, du fait du demi-point de majoration voté par la Métropole.

Ces deux bornes sont celles des prix médians par typologie : 7,49 % pour un T4 à 255 000 € (19 090 €) et 7,72 % pour un T1 à 115 000 € (8 876 €). Le barème des émoluments étant dégressif, c'est le petit logement qui supporte le taux le plus élevé. À surface constante — les 62 m² du tableau par quartier — la fourchette est plus resserrée : de 7,50 % à Ferrandière – Maisons-Neuves à 7,58 % à Cyprian – Les Brosses.

Restent deux postes que cet article ne chiffre volontairement pas, parce qu'ils dépendent du dossier et non d'un taux public : les débours, c'est-à-dire les sommes que le notaire avance pour votre compte (documents d'urbanisme, état hypothécaire, syndic, géomètre le cas échéant), et la contribution de sécurité immobilière perçue par l'État lors de la publication de l'acte. Ensemble, ils représentent en général quelques centaines d'euros — de quoi porter la facture réelle près du haut de la fourchette. Votre notaire est le seul à pouvoir les arrêter précisément, et il le fait sur devis avant la signature.

Dans le neuf, la logique est différente : la vente est soumise à la TVA immobilière et le droit de mutation tombe à un taux réduit, ce qui ramène les frais d'acquisition autour de 2 à 3 % du prix. Le barème des émoluments, lui, ne change pas.

Les frais de notaire comprennent-ils les honoraires d'agence ?

Non : les frais de notaire ne comprennent pas les honoraires d'agence, et les deux ne vont pas dans la même poche. Les premiers sont dus par l'acquéreur et reviennent pour l'essentiel à la Métropole, à la commune et à l'État ; les seconds rémunèrent l'agence et relèvent d'un barème propre à chaque enseigne, obligatoirement affiché.

Dans notre barème, les honoraires de transaction sont à la charge du vendeur : le prix affiché sur nos annonces est donc celui que règle l'acheteur — sans honoraires à ajouter, mais avec les frais d'acquisition en plus. Cela a une conséquence directe sur la fiscalité de l'achat : quand les honoraires sont mis à la charge de l'acquéreur, ils s'ajoutent au prix mais sortent de l'assiette des droits de mutation ; quand ils sont à la charge du vendeur, l'assiette est le prix entier. Si vous voulez fixer le prix de départ avant de faire ces calculs, notre estimation à Villeurbanne donne une fourchette en moins de deux minutes.

Méthode et sources

• Taux de la Métropole de Lyon : tableau « Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière — taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1ᵉʳ juin 2026 » publié par la DGFiP sur impots.gouv.fr, ligne « 69 Métropole de Lyon » — 5,00 % hors primo-accédant, 4,50 % au titre de l'article 1594 D du CGI, et aucun abattement ni taux réduit voté. Document téléchargé le 29/09/2026 et relu intégralement le 17/10/2026 : c'est toujours la version la plus récente publiée, et la ligne est inchangée.
• Dispositif temporaire de majoration : article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, dans sa rédaction issue de l'article 121 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, commenté au BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-20 § 105 (document mis à jour le 17 juin 2026). Fenêtre d'application : 1ᵉʳ avril 2025 – 31 mars 2028 ; pour les actes passés à compter du 1ᵉʳ avril 2028, le taux en vigueur le 31 janvier 2025 est rétabli. Le même paragraphe précise que ces dispositions sont applicables aux délibérations de la métropole de Lyon.
• Conditions du statut de primo-accédant : I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation, et BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-20 § 106 à 109 (17 juin 2026) pour l'absence de condition de ressources et de financement, la notion de pleine propriété, les règles applicables aux co-acquéreurs et la condition d'occupation de huit mois par an (article 265 de l'annexe III au CGI). Achat par un seul époux marié sous un régime communautaire : réponse ministérielle Berger n° 5129, JO AN du 16 septembre 2025, p. 8098.
• Prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement : article 1647, V du CGI — 2,37 % du montant du droit départemental.
• Émoluments : tableau 5, n° 54 de l'article A. 444-91 du code de commerce (arrêté du 26 février 2016).
• Prix : médianes des ventes d'appartements enregistrées à Villeurbanne (commune 69266) en 2025 dans la base DVF publiée par Etalab sur data.gouv.fr, rattachées aux contours de quartiers officiels de la Métropole de Lyon — une seule ligne bâtie par mutation, surfaces d'au moins 10 m², médiane et jamais moyenne. Surface de référence : 62 m², médiane communale.
• Non chiffrés ici : débours et contribution de sécurité immobilière, qui dépendent du dossier. Tous les montants sont arrondis à l'euro et ne valent pas devis.