Déléguer, ou gérer soi-même ?

Sur cet appartement, une année complète de gestion déléguée coûte 672 €, tandis qu'un seul mois pendant lequel le logement reste vide en coûte 905 €. Autrement dit, un mois de vacance de trop représente 1,3 année de gestion. L'arbitrage ne se joue donc pas sur le pourcentage : il se joue sur les mois sans loyer et sur les impayés, dont le montant dépasse les honoraires d'un ordre de grandeur.

C'est la raison pour laquelle comparer « 0 € de frais » à « 6 % des encaissements » n'a pas de sens tant que les deux colonnes ne contiennent pas les mêmes lignes. La gestion directe n'est pas gratuite : elle transfère le coût de la vacance, du contentieux et de la mise en conformité sur le propriétaire, qui l'absorbe en euros et en temps plutôt qu'en honoraires. Le détail du barème et son calcul ligne à ligne sont sur la page faire gérer votre bien.

Un dernier repère remet ces montants à leur échelle : ce que rapporte le bien. Le rendement locatif brut d'un appartement villeurbannais ne vaut pas la même chose selon le secteur — il va de 4,47 % à 6,40 % d'un quartier à l'autre aux prix réellement signés en 2025, soit un écart de 1,93 point. Sur un bien du haut de cette fourchette, une année d'honoraires pèse nettement moins qu'un mois de vacance ; le rendement quartier par quartier permet de situer le vôtre avant de trancher.

Non, pas automatiquement — et c'est l'inverse de ce qu'affirment la plupart des pages sur le sujet. Le bailleur de cet appartement encaisse 10 860 € de loyers bruts par an, soit moins que le seuil de 15 000 € en dessous duquel le régime micro-foncier s'applique de plein droit — à deux conditions que les pages sur le sujet oublient : ce seuil s'apprécie sur l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal, quote-part de SCI comprise, et non sur ce seul logement ; et il faut qu'aucun membre du foyer ne possède un bien relevant d'un régime spécial — monument historique, amortissement « Périssol », « Besson neuf » ou « Robien », conventionnement ANAH (« Borloo ancien », « Cosse »), « Loc'Avantages » — qui exclut le micro-foncier quel que soit le montant encaissé. À l'inverse, et c'est l'erreur symétrique : bénéficier du « Pinel », du « Denormandie » ou du « Malraux » ne fait pasobstacle au micro-foncier (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 § 60 et § 90 à 130). Or au micro-foncier, aucune charge réelle ne se déduit : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé tout couvrir. Les 672 € d'honoraires ne viennent donc en déduction de rien.

La déductibilité n'existe qu'au régime réel, où les rémunérations et commissions versées à un tiers pour la gestion d'un immeuble sont déductibles pour leur montant réel (article 31, I-1°-e du code général des impôts — le « e », frais d'administration et de gestion, et non le « a » des dépenses de réparation : c'est le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-10 qui le dit à son § 20). La commission de mise en location entre dans le même poste : le BOFiP y range expressément, à son § 60, « les commissions versées par un propriétaire à une agence de location ». Le gain dépend alors de votre tranche marginale, majorée des 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers :

Calcul : 672 € × (tranche marginale + 17,2 %). Sources : CGI art. 31 et BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-10 pour la déductibilité, BOI-RFPI-DECLA-10 pour le micro-foncier.

Le basculement ne dépend pas des honoraires de gestion : il dépend du total de vos charges réelles. Le régime réel ne devient avantageux que lorsque celles-ci dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %, soit 3 258 € par an sur cet appartement. Les 672 € de gestion en représentent moins du quart : déléguer ne justifie pas, à lui seul, de quitter le micro-foncier.

Ce qui fait franchir ce seuil, ce sont les postes lourds — travaux d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, primes d'assurance — auxquels les honoraires s'ajoutent ensuite. L'autre bascule est mécanique : au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels, soit 1 250 € par mois ou, au loyer médian villeurbannais, un logement d'environ 86 m², le régime réel s'impose et la question ne se pose plus. Le seuil s'apprécie sur l'ensemble de vos revenus fonciers : deux studios y suffisent souvent.

Gérer seul, ce n'est pas « encaisser un loyer » : c'est tenir une liste d'obligations dont chacune a son texte et son délai. Aucune n'est optionnelle, et leur oubli se paie soit en contentieux, soit en somme à restituer. Voici celles qui reviennent chaque année ou à chaque changement de locataire.

Deux d'entre elles se jouent sur des délais courts, au départ du locataire : le préavis qu'il doit respecter et le dépôt de garantie que vous devez lui rendre. Les deux sont repris texte par texte, avec leurs délais et le coût d'une erreur, dans notre guide du préavis et du dépôt de garantie à Villeurbanne.

Le loyer hors charges d'un logement loué à Villeurbanne ne peut pas dépasser le « loyer de référence majoré » fixé par l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature du bail. Pour un bail signé jusqu'au 31 octobre 2026, ce texte est l'arrêté n° DDT 69-2025-10-23-00004 ; pour un bail signé à compter du 1ᵉʳ novembre 2026, c'est l'arrêté n° DDT-69-2026-10-23-00004 du 23 octobre 2026, publié par la préfecture du Rhône. C'est la date de signature du bail qui désigne le texte applicable — ni la date de mise en annonce, ni celle de l'entrée dans les lieux.

Ce plafond n'est pas un prix unique. L'arrêté fixe un loyer de référence par catégorie de logement — secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction, location vide ou meublée — exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Le loyer de référence majoré lui est supérieur de 20 %, et le loyer de référence minoré inférieur de 30 %. D'où une conséquence que peu de pages énoncent : le loyer médian communal de 14,6 €/m² qui sert de repère ailleurs sur cette page ne permet pas de tester la légalité d'un loyer, parce qu'une médiane communale n'est pas une médiane de catégorie. Nous ne reproduisons pas la grille ici : elle est révisée chaque année, et une valeur périmée coûterait plus cher qu'une absence de valeur.

Trois montants doivent figurer dans le bail et dans l'annonce : le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement. Si le bail omet le loyer de référence majoré, le locataire a un moisà compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de l'indiquer, par lettre recommandée avec accusé de réception ; le bailleur a un mois pour répondre, et à défaut de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois suivants pour obtenir une diminution de loyer.

Si le loyer de base dépasse le plafond — qu'il soit mentionné au bail ou non — le locataire peut demander la diminution du loyer et le remboursement des trop-perçus, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, et signaler le dépassement à la préfecture. Le préfet peut alors mettre le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser ; à défaut, l'amende administrative atteint 5 000 € pour une personne physique et 15 000 €pour une personne morale. Le contrôle du dispositif est confié à l'équipe métropolitaine de l'habitat, et un numéro vert (0805 160 111) renseigne les particuliers.

Un complément de loyer permet de dépasser le plafond, mais à deux conditions cumulatives : le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer au bail, et la preuve en incombe au bailleur ou à son agence. Depuis le 18 août 2022, il est interdit dès que le logement présente une seule des caractéristiques listées par le texte : DPE de classe F ou G, sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, vis-à-vis à moins de dix mètres, fenêtres laissant anormalement passer l'air, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Source : service-public.gouv.fr, fiche F1314, vérifiée le 1ᵉʳ août 2026 ; préfecture du Rhône, page « Encadrement des loyers ».

Reste une échéance que tout bailleur villeurbannais a intérêt à connaître avant de signer : l'encadrement des loyers est une expérimentation, ouverte par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et portée de cinq à huit ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Elle arrive à son terme le 23 novembre 2026. Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026, en première lecture, une prolongation de deux ans à périmètre constant — aucune nouvelle commune ne pourrait rejoindre le dispositif, et les collectivités engagées pourraient en sortir ; le texte n'est pas définitif et doit retourner devant l'Assemblée nationale. Ce que deviendraient les baux en cours si rien n'était adopté avant cette date n'est réglé par aucun texte publié à ce jour : nous ne le supposons pas, et cette page sera corrigée quand le texte le sera. Le rendement qu'un loyer plafonné laisse espérer est chiffré quartier par quartier dans notre analyse de la rentabilité locative.

Cela dépend de la date du bail, et pas de la date à laquelle vous louez : le critère de décence énergétique n'est pas le même pour un bail signé en 2024 et pour un bail signé aujourd'hui. La fiche officielle pose quatre périodes, et pour la première ce n'est même pas une classe de DPE qui compte, mais une consommation. C'est la distinction que la plupart des pages écrasent en une seule date.

• Bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2023 et 2024 : le logement doit consommer moins de 450 kWh d'énergie finale par m² de surface habitable et par an, consommation estimée par le DPE. Aucune classe n'est visée ici. Et comme l'étiquette du DPE se calcule en énergie primaire, un logement classé G pouvait rester sous ce seuil d'énergie finale : un bail de trois ans signé fin 2024 court jusqu'à fin 2027 et reste gouverné par ce critère-là tant qu'il n'est pas renouvelé ni tacitement reconduit.
• Bail entre 2025 et 2027 : seules les classes A à F peuvent être louées — autrement dit la classe G est exclue.
• Bail entre 2028 et 2033 : seules les classes A à E — la classe F est exclue à son tour.
• Bail à partir de 2034 : seules les classes A à D — la classe E est exclue.

Ce que presque personne n'écrit, et qui est le seul abri du bailleur : le juge ne peut pas tout ordonner. Si le logement n'est pas décent, le locataire met le propriétaire en demeure par lettre recommandée ; après deux moissans réponse ou en cas de désaccord persistant, l'un ou l'autre peut saisir le juge des contentieux de la protection, la commission départementale de conciliation restant facultative. Le juge peut alors fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer, ou suspendre son paiementet la durée du bail jusqu'à réalisation des travaux. Mais dans trois cas la loi lui interdit d'imposer la mise aux normes énergétiques, et le premier vise la situation la plus courante à Villeurbanne, où 73 582 lots d'habitation se répartissent dans 2 065 copropriétés immatriculées :

• Bail de 2023-2024, logement en copropriété: le juge ne peut ordonner aucune mesure visant le seuil de consommation si le propriétaire démontre qu'il a proposé en assemblée générale des travaux sur les parties ou les équipements communs et que, malgré des travaux dans ses parties privatives, le seuil est resté hors d'atteinte. En pratique, cela se prouve avec la convocation et le procès-verbal de l'assemblée : cet abri se prépare donc avant le litige, pas pendant.
• Bail depuis 2025, risque pour le bâti: le juge ne peut ordonner les travaux s'ils feraient courir un risque de pathologie du bâti — structures, clos et couvert — attesté par une note argumentée rédigée sous sa responsabilité par un architecte.
• Bail depuis 2025, refus d'autorisation : le juge ne peut pas davantage ordonner les travaux s'ils modifieraient les parties extérieures, le second œuvre ou les éléments d'architecture et de décoration, et ont été refusés pour ce motif par l'autorité compétente en urbanisme ou en patrimoine.

Dans les deux derniers cas, la preuve incombe au propriétaire: c'est à lui de fournir au juge les documents attestant que les travaux sont impossibles, le juge pouvant reporter sa décision dans l'attente de la décision administrative. Sources : service-public.gouv.fr, fiche F2042 « Logement à louer décent », onglet Métropole, vérifiée le 21 mars 2025 ; critère de performance énergétique de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, recours du locataire et limites au pouvoir du juge de l'article 20-1 de la même loi. Le calendrier outre-mer est différent et n'est pas celui ci-dessus. Combien de logements sont concernés à Villeurbanne, étiquette par étiquette, est compté dans notre relevé des DPE de la commune — qui dit aussi ce que le nouveau coefficient du 1ᵉʳ janvier 2027 peut changer pour un logement chauffé à l'électricité.

Trois manquements ont un prix chiffrable, et ce sont les trois plus fréquents en gestion directe. Rendre le dépôt de garantie en retard majore la somme due de 10 % du loyer mensuel en principal par mois entamé de retard — soit 91 € par mois sur notre appartement de référence, et l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse au bailleur aucune marge d'appréciation.

Louer un logement devenu indécent au sens du DPE expose, lui, à une suspension du loyer et à une obligation de travaux : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, y compris au renouvellement d'un bail antérieur. Enfin, un impayé non traité dans les premières semaines devient une procédure : sur ce bien, un seul mois de loyer perdu (905 €) dépasse une année entière d'honoraires de gestion. C'est ce rapport, et non le taux, qui décide de l'arbitrage.

Oui : la mise en location et la gestion courante sont deux prestations distinctes, facturées séparément et qui peuvent se prendre l'une sans l'autre. Un propriétaire qui se sent à l'aise avec les quittances et la révision annuelle peut ne confier que la recherche et la sélection du locataire — l' étape où se jouent la vacance et le risque d'impayé — puis gérer lui-même. À l'inverse, un bailleur qui a déjà un locataire en place peut n'entrer qu'en gestion courante. Les deux lignes, avec leur prix, figurent au barème public. Pour savoir ce que couvre exactement chacune des deux, tâche par tâche, voir ce que fait une agence quand vous lui confiez la gestion. Et si le projet n'est plus de louer mais de vendre, un logement occupé ne se vend pas au calendrier d'un logement vide : congé pour vendre reçu six mois avant l'échéance du bail, offre de vente à faire au locataire, déclaration d'intention d'aliéner à déposer avant de signer. Les étapes sont détaillées dans vendre un logement loué à Villeurbanne.