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Dernière mise à jour :
Ce que ça coûteLa plupart des agences répondent « entre 6 et 8 %, ça dépend » à la question du prix de la gestion. Notre barème est public, et cette page le traduit en euros sur un cas villeurbannais réel : un appartement de 62 m² — la surface médiane des appartements vendus dans la commune en 2025 — loué au loyer médian communal. Elle explique aussi pourquoi un syndic, lui, ne peut pas afficher de tarif à l'avance.
La gestion courante est facturée 6 % TTC du total des encaissements mensuels par lot, avec un minimum de 25 €. Sur un appartement de 62 m² loué au loyer médian villeurbannais — soit 905 € par mois hors charges — cela représente 54 € par mois, soit 652 € par an. En ajoutant les 20 € annuels de frais et débours (extranet), le coût complet d'une année de gestion ressort à 672 €, ou 717 € si vous demandez l'envoi des courriers par voie postale (45 € par lot et par an).
Les deux repères de ce calcul sont publics et vérifiables : la surface médiane de 62 m² vient des ventes d'appartements enregistrées à Villeurbanne en 2025 (base DVF de l'État), et le loyer médian de 14,6€/m² hors charges de la carte des loyers publiée sur data.gouv.fr. Votre bien n'est pas la médiane : le calcul se refait sur votre loyer réel, en appliquant le même taux. Le barème complet, ligne par ligne, est sur la page nos honoraires.
Rapporté au rendement, ce coût se chiffre sans approximation. Les honoraires portant sur les loyers encaissés, ils retirent au rendement exactement leur propre taux : au prix médian des ventes 2025 et au loyer médian communal, le rendement locatif brut d'un appartement villeurbannais ressort à 4,91 %, et 4,62 % une fois la gestion déduite — 0,29 point d'écart. C'est le bon ordre de grandeur à mettre en face du temps que la délégation libère. Le rendement varie en revanche beaucoup d'un secteur à l'autre, de 4,47 % à 6,40 % selon le quartier : le détail quartier par quartier part des prix réellement signés, pas des prix demandés.
Le taux couvre la gestion courante: appels de loyers et encaissement, quittances, révision annuelle du loyer lorsque le bail comporte une clause de révision — sauf logement classé F ou G au DPE, où réviser le loyer est interdit pour tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole (fiche F1310) —, régularisation des charges, relances en cas de retard, suivi de l'entretien et accès à l'extranet propriétaire. Ce qui est ponctuel est facturé à part, et la liste est publiée : vacation horaire à 100 €, document d'aide à la déclaration des revenus fonciers à 70 €, envoi d'un congé par lettre recommandée à 100 € par lot, clôture de gestion à 90 €, suivi de travaux à 5 % de leur montant.
Un point mérite d'être dit clairement, parce qu'il surprend souvent : la mise en location n'est pas comprise dans le taux de gestion. Trouver un locataire, constituer son dossier, rédiger le bail et faire l'état des lieux relèvent d'une facturation distincte, due une seule fois à chaque changement de locataire. Le détail des prestations de gestion au quotidien est décrit sur la page gestion locative, et le partage des tâches — les six familles que le mandat couvre, les trois décisions qui restent au propriétaire — dans ce que fait une agence de gestion, concrètement.
Trois vérifications suffisent, et elles expliquent l'essentiel des écarts constatés entre deux devis : le taux est-il HT ou TTC, sur quelle assiette porte-t-il, et quels frais fixes s'y ajoutent. Un taux affiché 8 % HT coûte en réalité 9,6 % TTC, soit 60 % de plus qu'un taux de 6 % TTC — pour la même prestation.
Vérifier si le taux est annoncé HT ou TTC
Un taux HT et un taux TTC ne se comparent pas directement. Avec une TVA à 20 %, 6 % TTC correspond à 5 % HT, et un taux annoncé 8 % HT revient à 9,6 % TTC. L'arrêté du 10 janvier 2017, modifié le 26 janvier 2022, impose aux professionnels de l'immobilier d'afficher leurs prix maximum toutes taxes comprises : c'est la base de comparaison à exiger.
Vérifier l'assiette sur laquelle le taux s'applique
Le pourcentage peut porter sur les loyers réellement encaissés ou sur le loyer théorique, charges comprises ou non. Ici il s'applique au total des encaissements mensuels par lot, avec un minimum de 25 € : un mois sans loyer encaissé est un mois sans honoraires de gestion, hors minimum.
Additionner les frais fixes et les prestations facturées à part
Le taux seul ne fait pas le coût annuel. S'y ajoutent ici 20 € par an de frais et débours, 45 € par lot et par an si les courriers partent par voie postale, et des prestations occasionnelles facturées à l'unité. La mise en location d'un nouveau locataire est, elle aussi, facturée séparément.
Elle se décide en arbitrage avec le garant, et non en plus de lui, parce que les deux ne se cumulent pas: un bailleur particulier — personne physique ou SCI familiale — qui souscrit une assurance couvrant les loyers impayés ne peut plus exiger le cautionnement d'un tiers, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. La GLI n'est donc pas une sécurité de plus, c'est une sécurité à la placedu garant — et le choix se fait avant de publier l'annonce, pas après avoir retenu un candidat.
La règle est à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989— interdiction posée par la loi du 25 mars 2009, exception des étudiants et des apprentis ouverte par l'article 39 de la loi du 24 novembre 2009. La fiche officielle F31267 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 10 avril 2025) la résume en une phrase : le propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs peut demander une caution « seulement si son locataire est étudiant ou apprenti ». Deux précisions qui évitent les confusions courantes : le dépôt de garantie n'est pas un cautionnement et reste dû dans tous les cas ; la garantie Visaled'Action Logement est, elle, un cautionnement — elle ne se cumule donc pas davantage avec une GLI.
Côté prix, la GLI est facturée 2,5 % du loyer. Sur l'appartement de référence loué 905 € par mois, elle coûte 23 € par mois, soit 272 € par an — l'équivalent d'environ 9 jours de loyer. C'est le bon ordre de grandeur à mettre en face du risque : un seul mois d'impayé représente déjà plus de trois fois cette somme. Au régime réel, la prime se déduit des loyers perçus ; au micro-foncier, non.
La GLI ne remplace pas la sélection du locataire, elle la complète — les assureurs conditionnent d'ailleurs leur garantie à un niveau de solvabilité du dossier. L'étendue exacte des garanties, les franchises et les plafonds dépendent du contrat d'assurance, qui vous est remis avant toute signature.
Aucune agence ne peut afficher à l'avance un prix de syndic, et ce n'est pas une manière d'éviter la question : la rémunération du syndic est un forfait annuel voté en assemblée générale, propre à chaque copropriété. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 impose un contrat type — un forfait qui couvre la gestion courante, et une liste limitative de prestations particulières qui sont les seules à pouvoir être facturées en plus. Le forfait dépend donc du nombre de lots, des équipements de l'immeuble et du nombre d'assemblées : c'est ce que chiffre l'étude remise sous 48 heures ouvrées.
Ce que couvre la gestion courante, en pratique : convocation et tenue de l'assemblée générale annuelle, exécution de ses décisions, tenue de la comptabilité du syndicat et des appels de charges, conservation des archives, souscription des contrats communs et suivi des prestataires. Notre barème public couvre la transaction, la location et la gestion locative : il ne comporte volontairement pas de ligne « syndic », qui serait un prix inventé tant que l'immeuble n'a pas été étudié.
À chaque fois que l'assemblée générale est appelée à désigner un syndic professionnel — pas sur un calendrier fixe. Le conseil syndical met alors en concurrence plusieurs projets de contrat, conformes au contrat type et accompagnés de leur fiche d'information sur le prix et les prestations, pour l'information de l'assemblée : c'est l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette mise en concurrence peut être écartée si l'assemblée générale précédente en décide ainsi à la majorité de l'article 25, question qui doit alors être inscrite à son ordre du jour — l'inscription relève depuis 2020 de l'initiative du conseil syndical. Et lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, elle n'est pas obligatoire.
Attention à une règle que beaucoup de pages publient encore : la mise en concurrence n'est plus triennale. Elle l'était jusqu'au 31 mai 2020 ; l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a réécrit l'article 21 et supprimé cette périodicité à compter du 1ᵉʳ juin 2020. Ce qui dure trois ans, c'est le mandatdu syndic, et c'est cette durée que l'habitude a transformée en « mise en concurrence tous les trois ans ». Les deux sont indépendantes : un mandat reconduit sans vote de dispense doit être précédé d'une mise en concurrence, quelle que soit la date de la précédente.
Ce mandat, justement, se compte précisément : trois ans au plus, l'assemblée générale restant libre d'en voter moins, et sans reconduction tacite— le renouvellement se vote. C'est l'article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Deux situations sont plafonnées à un an, et la seconde concerne beaucoup d'immeubles neufs villeurbannais : le syndic qui a participé à la construction de l'immeuble comme promoteur ou architecte — directement, ou par son conjoint ou un proche —, et le syndic provisoired'une copropriété neuve, dont le contrat prend fin automatiquement à l'échéance (service-public.gouv.fr, fiche F2608, vérifiée le 8 juillet 2026). Une copropriété neuve est donc appelée à désigner son syndic — et à le mettre en concurrence — dès la première assemblée générale qui suit cette échéance.
Indépendamment de cette obligation, tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen d'un projet de contrat qu'il communique. Autrement dit : il n'est pas nécessaire d'attendre une échéance particulière pour faire chiffrer une alternative — seul le vote de l'assemblée générale tranche.
En dessous de 417 € d'encaissements mensuels, c'est le minimum qui s'applique : 25 € divisé par 6 % donne exactement ce seuil. Au loyer médian villeurbannais de 14,6 €/m² hors charges, cela correspond à un logement de moins de 29 m² — un studio, en pratique. Sur un tel lot, le taux effectivement payé est donc supérieur à 6 % ; au-delà, c'est bien le pourcentage qui s'applique.
Au régime réel d'imposition des revenus fonciers, les honoraires de gestion et les primes d'assurance — dont la garantie loyers impayés — se déduisent des loyers perçus pour leur montant réel. Au micro-foncier, en revanche, aucune charge ne se déduit : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % qui est censé tout couvrir. C'est donc le régime d'imposition, pas le montant des honoraires, qui décide de leur déductibilité.
La mise en location est facturée à part de la gestion, une seule fois, à chaque changement de locataire. La part propriétaire est de 9 % du loyer annuel hors charges, soit 977 € pour un logement loué 905 € par mois. Le locataire, lui, en règle une part encadrée deux fois : par un plafond au mètre carré — Villeurbanne étant en zone tendue, 10 €/m² de surface habitable pour la visite, le dossier et le bail, plus 3 €/m² pour l'état des lieux d'entrée, soit 585 € pour un T2 de 45 m² —, et par l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit que sa part dépasse celle du bailleur pour les mêmes prestations. L'entremise et la négociation, elles, restent à la charge exclusive du bailleur. Le barème ligne par ligne est sur la page « nos honoraires ». Et un bailleur villeurbannais a intérêt à savoir que le loyer lui-même est plafonné, pas seulement ces honoraires : Villeurbanne applique l'encadrement des loyers, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature du bail — l'arrêté n° DDT-69-2026-10-23-00004 du 23 octobre 2026 pour tout bail signé à compter du 1ᵉʳ novembre 2026 —, et ces montants doivent figurer au bail comme dans l'annonce. La mécanique complète est détaillée sur notre page de gestion locative.
Non, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Un bailleur particulier — personne physique ou SCI familiale — qui a souscrit une assurance couvrant les loyers impayés ne peut plus exiger en plus le cautionnement d'un tiers : c'est l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et la fiche officielle F31267 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 10 avril 2025, le formule ainsi — le propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs « peut demander une caution seulement si son locataire est étudiant ou apprenti ». L'interdiction vient de la loi du 25 mars 2009 et l'exception de l'article 39 de la loi du 24 novembre 2009. Deux points souvent confondus : le dépôt de garantie n'est pas un cautionnement et reste dû dans tous les cas ; la garantie Visale d'Action Logement est elle-même un cautionnement, et ne se cumule donc pas davantage avec une garantie loyers impayés.
Trois ans au plus, et l'assemblée générale peut en voter moins : l'article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixe ce plafond, et il n'y a pas de reconduction tacite — le renouvellement se vote. Deux situations sont plafonnées à un an : le syndic qui a participé à la construction de l'immeuble comme promoteur ou architecte, directement ou par son conjoint ou un proche, et le syndic provisoire d'une copropriété neuve, dont le contrat prend fin automatiquement à l'échéance. Source : service-public.gouv.fr, fiche F2608, vérifiée le 8 juillet 2026.
Non, et ils n'ont ni le même signataire ni le même objet. Le mandat de gestion est signé par le propriétaire d'un lot pour son bien loué. Le contrat de syndic, lui, est voté en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires et porte sur les parties communes de l'immeuble entier. Un même immeuble peut donc avoir un syndic et des lots gérés par plusieurs agences différentes.
Oui, mais uniquement les prestations figurant sur la liste limitative annexée au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 — notamment les assemblées générales supplémentaires, le suivi de travaux, les prestations liées à la mutation d'un lot et les litiges. Tout ce qui ne figure pas sur cette liste relève du forfait annuel voté en assemblée générale et ne peut pas être refacturé.
Le formulaire en bas de cette page prend environ deux minutes. Un conseiller rappelle ensuite sous 48 heures ouvrées avec une étude adaptée au bien ou à la copropriété : nombre de lots, équipements, état locatif. L'agence est joignable directement au 04 78 37 13 67, au 87 rue Édouard Vaillant à Villeurbanne.
Deux minutes suffisent. Un conseiller vous rappelle sous 48h ouvrées avec une proposition adaptée à votre situation.