Vendre, et savoir ce qu'il reste.

Au prix médian villeurbannais de 195 000 €, le vendeur perçoit 183 300 € une fois les honoraires de transaction déduits — soit 6 % du prix, 11 700 €. Les frais de notaire n'entrent pas dans ce décompte : c'est l'acheteur qui les paie, en plus du prix. Ce net s'entend avant remboursement d'un éventuel crédit, prorata de taxe foncière et solde de charges de copropriété, traités plus bas.

Quartier par quartier, voici ce que donne un appartement de 62 m² vendu au prix médian de son secteur. Le prix de chaque ligne est une référence de marché, pas une estimation : à surface égale, l'étage, l'ascenseur, l'extérieur et le DPE déplacent le prix réel à l'intérieur d'un même quartier, et nous avons mesuré de combien.

Une ligne se lit différemment des autres. Cyprian – Les Brosses est le seul quartier de Villeurbanne où un appartement de 62 m² au prix médian passe sous la barre des 170 000 €, la tranche où le barème est forfaitaire — 9 000 € forfaitaires au lieu de 6 %. Le taux effectif y tombe à 5,30 % du prix, contre 6,00 % dans les six autres. Le barème complet, tranche par tranche, est publié sur la page nos honoraires. Trois de ces quartiers ont leur propre page de marché, avec le nombre de ventes, l'évolution depuis 2022 et la surface accessible par budget : Gratte-Ciel, Charpennes et Cusset. Et si vous hésitez encore à vendre seul, le même décompte mené sans agence — ce qui reste à votre charge, et ce qu'une erreur de prix coûte face aux honoraires économisés — est détaillé dans vendre sans agence à Villeurbanne.

Prix : médianes des ventes d'appartements enregistrées à Villeurbanne (commune 69266) en 2025 dans la base DVF publiée par Etalab sur data.gouv.fr, rattachées aux contours de quartiers officiels de la Métropole de Lyon. Honoraires : barème public de l'agence, montants TTC à la charge du vendeur.

Le vendeur paie les honoraires d'agence, les diagnostics techniques et, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value et l'indemnité de remboursement anticipé de son prêt. L'acheteur paie les frais de notaire. C'est la répartition par défaut, et la confusion la plus fréquente porte sur les frais de notaire : ils représentent la ligne la plus lourde de l'opération, et elle ne sort pas de la poche du vendeur.

• À la charge du vendeur — honoraires de transaction ; dossier de diagnostics techniques ; mainlevée d'hypothèque s'il y en a une ; impôt sur la plus-value si le bien n'est pas la résidence principale ; indemnité de remboursement anticipé si le contrat de prêt en prévoit une ; solde de charges de copropriété jusqu'au jour de l'acte.
• À la charge de l'acheteur — les frais de notaire, dont nous avons publié le calcul exact pour Villeurbanne et Lyon en 2026, taxes et émoluments compris.
• Partagé par convention — la taxe foncière de l'année en cours, dont le prorata entre vendeur et acheteur n'existe que s'il est écrit dans l'acte.

Les diagnostics obligatoires méritent d'être lancés tôt : ils conditionnent la signature du compromis, et le DPE doit figurer dès l'annonce. Leur liste et leurs durées de validité dépendent du bien ; leur prix, lui, dépend du diagnostiqueur, et nous n'en publions pas de montant que nous n'aurions pas relevé nous-mêmes.

Pas si le bien vendu est votre résidence principale : l'exonération est alors totale, impôt sur le revenu comme prélèvements sociaux. Elle couvre le logement et ses dépendances — cave, garage, place de stationnement — à condition qu'il s'agisse de votre habitation habituelle et effective au moment de la vente. Dans les autres cas, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Un fait local change la réponse pour beaucoup de vendeurs villeurbannais : le prix médian au m² d'un appartement à Villeurbanne est inférieur de 10,4 % à son niveau de 2022. Un propriétaire qui a acheté au prix médian de son quartier en 2022 et qui revend aujourd'hui au prix médian du même quartier vend donc en dessous de son prix d'achat : il n'y a pas de plus-value, et donc rien à imposer. Le recul va de 2,0 % à Ferrandière – Maisons-Neuves à 13,2 % à Charpennes – Tonkin. Ce n'est pas une bonne nouvelle pour le vendeur — il vend moins cher — mais c'est une ligne d'impôt en moins, et personne ne la lui dit.

Quand la plus-value existe, deux mécanismes la réduisent avant imposition. Le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 7,5 % au titre des frais d'acquisition et de 15% au titre des travaux si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, sans avoir à produire de justificatif. Et la durée de détention efface progressivement l'assiette : exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

Reste la question que personne ne chiffre : à partir de quel prix de revente l'impôt commence-t-il réellement ? Pour un achat réalisé en 2022 au prix médian du quartier, il faut revendre entre 9,7 % et 23,9 % au-dessus du prix médian constaté aujourd'hui, selon le secteur, avant que la moindre plus-value soit imposable. Le seuil d'imposition quartier par quartier publie ce chiffre pour les sept quartiers villeurbannais, avec le calcul déroulé étape par étape.

Et si le bien a été hérité, le prix d'acquisition n'est pas un prix d'achat : c'est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. La plus-value se mesure donc par rapport à la valeur déclarée au moment de la succession, et non par rapport à ce que le défunt avait payé son logement — ce qui fait de la valeur déclarée un arbitrage à part entière, puisqu'une valeur basse allège les droits de succession mais alourdit d'autant l'impôt à la revente. Lorsque plusieurs héritiers sont concernés, la vente suppose en outre de sortir de l'indivision : ce que la loi permet quand un héritier refuse de vendre détaille les majorités requises, les quatre cas où la dérogation des deux tiers est fermée et le calendrier du partage judiciaire.

Source : service-public.gouv.fr, fiche F10864 « Impôt sur le revenu — Plus-value immobilière », consultée le 30 septembre 2026 et revérifiée le 30 octobre 2026 (fiche vérifiée le 15 avril 2026). La plus-value est calculée et prélevée par le notaire le jour de l'acte.

Souvent rien, et, sur un prêt à taux fixe, jamais plus que le plus faible de deux plafonds : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement. L'indemnité de remboursement anticipé n'est due que si le contrat de prêt la prévoit, et la loi la plafonne strictement. Le notaire la règle sur le prix de vente en même temps que le solde du capital, avant de verser le reste au vendeur.

Une réserve que presque personne n'écrit, et elle joue contre le vendeur : sur un prêt à taux variable, cette indemnité peut être majorée d'intérêts compensateurs— la somme qui permet à la banque de percevoir, sur la durée déjà courue, le taux moyen prévu à l'origine. Les deux plafonds ci-dessus ne suffisent donc pas à borner ce que coûte un remboursement anticipé sur un taux variable : c'est le contrat de prêt qu'il faut lire, et la banque doit communiquer gratuitement le montant exact sur demande écrite de remboursement anticipé.

Trois situations l'annulent complètement lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement : un changement de lieu de travail, du vendeur ou de son conjoint ; une cessation forcée d'activité professionnelle, un licenciement notamment ; un décès, du vendeur ou de son conjoint. Un vendeur qui déménage pour son travail n'a donc aucune indemnité à payer, quoi que prévoie son contrat — c'est à lui de le faire valoir auprès de sa banque, qui ne l'applique pas toujours d'office.

Source : service-public.gouv.fr, fiche F1669 « Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? », consultée le 30 septembre 2026.

À la signature de l'acte authentique, pas au compromis. Le compromis engage les deux parties mais ne transfère aucun prix : il prévoit généralement un dépôt de garantie, consigné sur le compte séquestre du notaire et déduit du prix le jour de l'acte — mais il n'est ni obligatoire ni encaissable à la signature, comme détaillé plus bas. Entre les deux, comptez généralement deux à trois mois — le temps des vérifications du notaire et du financement de l'acheteur.

Une asymétrie mérite d'être connue avant de signer : le délai de rétractation de 10 jours calendaires ne bénéficie qu'à l'acquéreur non professionnel, et il ne part pas de la signature. Il commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le compromis à l'acheteur, ou de sa remise en main propre ; s'il s'achève un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Pour un lot de copropriété, il ne démarre même pas tant que les sept documents de copropriété n'ont pas tous été remis. Le vendeur n'est donc libéré du risque de retrait qu'à une date qui dépend d'une notification, pas de sa propre signature.

Le vendeur, lui, est engagé dès qu'il signe, et il ne peut en principe pas se rétracter. La seule exception est une clause de faculté de rétractation ou de dédit inscrite à son profit dans l'acte : elle se négocie avant la signature, jamais après. C'est pourquoi il vaut mieux avoir arrêté son propre calendrier — relogement, achat suivant, montant attendu — avant de signer plutôt qu'après.

Deux délais peuvent s'ajouter à ce calendrier, et ils ne dépendent ni du notaire ni de l'acheteur. Si le logement est loué et que vous voulez le vendre libre, le congé pour vendre doit être reçu six mois au moins avant l'échéance du bail et vaut offre de vente à votre locataire. Et toute vente située dans une zone de préemption ouvre au titulaire du droit de préemption urbain un délai de deux mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner, délai qui peut être suspendu s'il demande des pièces complémentaires : qui peut passer devant votre acheteur à Villeurbanne détaille les deux procédures, leurs délais et le rôle respectif de la mairie et de la Métropole de Lyon.

Source : service-public.gouv.fr, fiche F2965 « Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis », vérifiée le 10 avril 2026.

Cela dépend entièrement du motif, et un seul cas de renoncement laisse la somme au vendeur. Le dépôt est restitué intégralement à l'acheteur si une condition suspensive du compromis ne se réalise pas — un refus de prêt, le cas le plus fréquent. Il lui est également restitué s'il exerce son droit de rétractation : le professionnel qui le détient doit alors le lui rendre dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation. Il reste en revanche acquis au vendeur si l'acheteur renonce en dehors de ces deux cas. Et si la vente se fait, il est simplement déduit du prix le jour de l'acte.

Deux précisions que les vendeurs découvrent souvent trop tard. D'abord, aucun dépôt n'est obligatoire : ce n'est pas une condition de validité du compromis, même s'il est d'usage d'en prévoir un, en général entre 5 et 10 % du prix de vente. Ensuite, un vendeur ne peut pas l'encaisser quand il veut — exiger ou recevoir un versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €, sauf si la promesse est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté (notaire ou agent immobilier) ou si les fonds sont consignés chez un professionnel disposant d'une garantie financière. C'est l'une des contraintes les plus concrètes de la vente sans agence.

Sources : service-public.gouv.fr, fiche F2965 « Promesse de vente d'un logement existant », vérifiée le 10 avril 2026 ; fiche F37190 « Achat d'un logement en copropriété », vérifiée le 19 septembre 2025.

Elle n'en change qu'une ligne : la sienne. Les autres — frais de notaire, plus-value, indemnité de remboursement anticipé, taxe foncière — ne dépendent ni de l'agence ni de son barème. Ce sur quoi elle pèse réellement, c'est le prix de départ : un prix fixé au-dessus du marché fait perdre les premières semaines, qui sont celles où l'attention des acheteurs est la plus forte, et se solde presque toujours par une baisse.

C'est pour cette raison que nous partons des ventes réellement signées plutôt que des prix affichés, et que nous publions les médianes réelles par quartier ainsi que notre barème. Vous pouvez lancer une estimation à Villeurbanne en moins de deux minutes, ou nous appeler au 04 78 37 13 67 pour en parler avant de décider quoi que ce soit.