Les diagnostics obligatoires pour vendre

Pour vendre un logement, le vendeur doit remettre à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT), et la liste des pièces qu'il contient n'est pas la même pour un appartement et pour une maison. Aucune de ces pièces n'est exigée dans tous les cas : chacune a une condition de déclenchement (l'âge du bâtiment, l'âge de l'installation, la zone) et une durée de validité propre, qui va de 6 mois à illimitée. Cette page donne les deux, condition et durée, vérifiées une par une sur les fiches officielles en vigueur.

Le DDT doit être joint à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Un dossier incomplet ne bloque pas juridiquement la signature, mais il prive le vendeur de la clause qui l'exonère des vices cachés — c'est le vrai risque, et il est détaillé plus bas.

Quels diagnostics faut-il pour vendre un appartement ?

Pour un appartement, la liste officielle comporte dix pièces possibles, dont une seule est due dans tous les cas : le DPE. Les neuf autres ne sont exigées que si leur condition est remplie. S'y ajoutent deux mentions qui ne sont pas des diagnostics mais doivent figurer dans la promesse ou l'acte : la surface privative (loi Carrez) et, dans les zones concernées, le risque de mérule.

• DPE — dû sans condition de surface pour un appartement.
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) — si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.
• État d'amiante — si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• État de l'installation intérieure d'électricité — si l'installation a plus de 15 ans.
• État de l'installation intérieure de gaz — si l'installation a plus de 15 ans.
• Diagnostic assainissement des eaux usées — si le logement est équipé d'une installation autonome ; et, pour l'assainissement collectif, uniquement sur certains territoires ou s'il existe un arrêté municipal fixant cette obligation.
• État relatif à la présence de termites — si le logement est situé dans une zone déclarée infestée, ou susceptible de l'être à court terme, par arrêté préfectoral.
• État des risques — si le logement est situé dans une zone ou un périmètre à risques (notamment naturels, miniers, sismiques, radon).
• Diagnostic Bruit — si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.
• Carnet d'information du logement (CIL) — si le logement a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable déposé à partir du 1er janvier 2023, ou de travaux de rénovation depuis cette date.

Les durées de validité de chacune de ces pièces sont dans le tableau plus bas. Pour un lot de copropriété, le DDT s'insère dans un dossier plus large — règlement, procès-verbaux, état daté — dont la composition est détaillée dans notre fiche sur les charges de copropriété.

Et pour une maison, la liste est-elle la même ?

Non, et elle diffère sur deux points qui comptent. D'une part le DPE n'est dû que si la surface de plancher de la maison atteint 50 m². D'autre part s'ajoute une pièce qu'un appartement vendu seul ne connaît pas : l'audit énergétique, exigé lorsque l'étiquette énergétique de la maison est E, F ou G — depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, et depuis le 1er janvier 2025 seulement pour la classe E.

Cette seconde différence est la source d'erreur la plus courante sur le sujet. L'audit énergétique ne vise que les maisons individuelles et les immeubles de plusieurs logements dont le vendeur est l'unique propriétaire : un appartement vendu seul en copropriété n'y est pas soumis, quelle que soit son étiquette. À Villeurbanne, l'écart de population est massif — sur les 51 951 diagnostics enregistrés dans la commune, 49 717 portent sur des appartements, contre 1 159 sur des maisons et 1 075 sur des immeubles entiers. Le détail du calendrier énergétique et de ce qu'il change pour un vendeur villeurbannais est sur ce qui change pour le DPE.

Combien de temps chaque diagnostic reste-t-il valable ?

Les durées vont de 6 mois à illimitée, et deux d'entre elles sont plus courtes en vente qu'en location : l'électricité et le gaz valent 3 ans pour vendre, contre 6 ans pour louer. C'est l'erreur classique du propriétaire qui réutilise un diagnostic fait pour un bail. Le tableau ci-dessous donne, pour le cas d'un appartement, la condition de déclenchement et la validité en cas de vente.

Un DPE réalisé en 2019 est-il encore valable pour vendre ?

Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits avant une mise en vente. La règle des 10 ans ne s'applique qu'aux DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 : c'est à cette date que la méthode de calcul a changé.

La confusion est facile et coûteuse : un vendeur qui détient un DPE de 2019 le croit valable jusqu'en 2029, alors qu'il est caduc depuis plus d'un an. Un DPE sans numéro d'identification délivré par l'ADEME au diagnostiqueur n'est, lui, pas valable du tout.

Un diagnostic amiante réalisé avant 2013 est-il encore valable pour vendre ?

Oui. La fiche officielle ne fixe aucune date butoir et donne à l'état d'amiante une durée de validité illimitée. Elle n'assortit cette validité que d'une seule réserve, et c'est une recommandation, pas une obligation : faire réaliser un nouveau diagnostic avant la vente si des travaux de rénovation ont été effectués depuis, parce que ces travaux peuvent révéler des matériaux qui n'étaient pas visibles lors du repérage précédent. Relevé le 29 octobre 2026 sur la fiche F742 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 16 octobre 2026.

⚠️ Ce point mérite d'être signalé, parce que l'essentiel de ce qui se publie sur la question dit l'inverse — et notre propre tableau le disait aussi jusqu'à ce relevé. Interrogé le 29 octobre 2026 sur la validité d'un diagnostic amiante de 2010, un moteur de recherche répond qu'il faut « sans doute le refaire », au motif que la validité illimitée ne vaudrait que pour les diagnostics postérieurs au 1er avril 2013, et qu'un diagnostic positif ne vaudrait que 3 ans. Aucune de ces deux règles ne figure dans la fiche F742 dans sa version vérifiée le 16 octobre 2026 : le mot « 2013 » n'y apparaît pas une seule fois, et les 3 ans n'y sont pas une durée de validité (voir juste en dessous). Nous avons retiré la mention du 1er avril 2013 de notre tableau le jour où la fiche a été relue.

La prudence reste de mise dans un cas précis : un repérage réalisé avant des travaux ne dit rien des matériaux que ces travaux ont pu mettre au jour. Ce n'est pas une question de date, c'est une question d'historique du logement — et c'est exactement la réserve que porte la fiche.

Le diagnostic a révélé de l'amiante : que doit faire le vendeur ensuite ?

La présence d'amiante n'empêche pas de vendre, et elle n'ouvre pas une date d'expiration : elle ouvre une obligation de suivi, dont la périodicité dépend de la liste à laquelle le matériau appartient. Selon l'état de conservation constaté, le rapport du diagnostiqueur peut prévoir une évaluation périodique de cet état, une analyse de risque approfondie — avec prélèvements d'air pour mesurer la quantité de fibres —, ou des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'au confinement ou au retrait, travaux réservés à une entreprise qualifiée.

• Matériaux de la liste A classés en surveillance périodique : une nouvelle évaluation de l'état de conservation doit être réalisée dans un délai maximal de 3 ans.
• Matériaux de la liste B : la réglementation ne fixe aucune périodicité obligatoire — le suivi dépend de leur état et des éventuelles dégradations constatées.

C'est la distinction que les pages annonçant « 3 ans » laissent tomber, et elle change la réponse qu'on donne à un vendeur : ces 3 ans ne sont pas la durée de validité du diagnostic : c'est l'intervalle maximal entre deux évaluations de l'état de conservation, et il ne s'applique qu'à la liste A placée sous surveillance périodique. Un diagnostic positif de 2010 n'est donc pas « périmé » : c'est le suivi qui peut être en retard.

Et une conséquence qui se joue à la signature, côté acquéreur : informé de la présence d'amiante et achetant le bien en l'état, il ne peut pas demander en justice l'annulation de la vente pour ce seul motif — mais il reprend à sa charge, et à ses frais, les obligations liées à cette présence, travaux compris. C'est un sujet à poser avant le compromis plutôt qu'après, et il n'est pas marginal à Villeurbanne : l'état d'amiante est dû pour au moins 61,0 % des appartements diagnostiqués de la commune, part détaillée juste en dessous.

Quels diagnostics concernent réellement un appartement à Villeurbanne ?

Deux conditions de déclenchement se mesurent sur le parc local, et elles ne concernent pas une minorité de biens : l'âge du bâti rend le constat plomb dû pour au moins un appartement villeurbannais sur cinq, et l'état d'amiante pour au moins trois sur cinq. Les comptages ci-dessous viennent de la base DPE de l'ADEME, filtrée sur le code INSEE de Villeurbanne (69266) et sur les appartements, soit 49 717 logements diagnostiqués.

• Plomb : au moins 9 856 appartements concernés, soit 19,8 % du parc diagnostiqué. C'est le nombre d'appartements dont la période de construction est antérieure à 1948. Le seuil légal étant le 1er janvier 1949, les logements construits en 1948 sont aussi concernés mais se trouvent fondus dans la tranche « 1948-1974 » de la base : le compte réel est donc un peu supérieur, jamais inférieur.
• Amiante : au moins 30 346 appartements concernés, soit 61,0 % du parc diagnostiqué. Ce sont les tranches de construction allant jusqu'à 1988. S'y ajoute une partie de la tranche « 1989-2000 » (8 134 logements, 16,4 %), qui enjambe le seuil du 1er juillet 1997 et ne peut pas être départagée : la part réellement concernée est donc comprise entre 61,0 % et 77,4 %.
• Un seul appartement sur 266 relève du carnet d'information du logement au titre de sa construction : 187 appartements diagnostiqués ont été construits après 2021. Les travaux de rénovation menés depuis le 1er janvier 2023 en ouvrent d'autres, que la base ne permet pas de compter.

⚠️ Une limite de méthode à garder en tête pour l'amiante : la base ADEME renseigne une période de construction, alors que le texte retient la date de délivrance du permis de construire, nécessairement antérieure. Les deux bornes ci-dessus encadrent la réalité, elles ne la mesurent pas au logement près.

Quant à l'état des risques, les risques recensés pour Villeurbanne sont publics et tiennent en six familles : inondation (crue à débordement lent, remontées de nappes naturelles), séisme, phénomènes liés à l'atmosphère (tempête et vent, foudre, grêle, neige et pluies verglaçantes), radon, rupture de barrage et transport de marchandises dangereuses. Aucun risque minier n'y figure. Toute annonce de vente d'un bien devant faire l'objet d'un état des risques doit par ailleurs porter la mention renvoyant au site Géorisques.

Pour savoir ce que ces diagnostics changent au prix que vous pouvez attendre, le détail par quartier est dans les prix au m² à Villeurbanne.

Que risque un vendeur qui oublie un diagnostic ?

Le risque principal n'est pas une amende, c'est la perte de la protection contre les vices cachés. Un vendeur qui ne transmet pas une pièce du DDT ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés : l'acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du bien pour demander l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts, parfois des années après la signature.

S'y ajoute une amende distincte, qui vise le choix du professionnel : faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le vendeur à 1 500 €, portés à 3 000 € en cas de récidive. La certification du diagnostiqueur se vérifie gratuitement sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés.

À quel moment faire réaliser les diagnostics ?

Avant la mise en vente pour la plupart, mais pas pour tous : l'état des risques et l'état relatif aux termites ne valent que 6 mois, et les commander trop tôt oblige à les refaire. La bonne séquence est donc de lancer d'abord le DPE — obligatoire dès l'annonce — puis les diagnostics à validité longue ou illimitée, et de garder les deux pièces à 6 mois pour le moment où un acquéreur se présente.

Le DPE a une raison de plus de passer en premier : son étiquette doit figurer dans l'annonce. Un dossier complet au moment du compromis évite de décaler la signature, et c'est aussi ce qui déclenche proprement le délai de rétractation de l'acquéreur. Si vous préférez déléguer la coordination des diagnostiqueurs, c'est une des choses que nous prenons en charge dans un accompagnement de vente.