Loi Carrez : la surface qui engage le prix de vente

Vendre un lot de copropriété oblige à écrire sa surface privative — dite « surface Carrez » — dans la promesse de vente et dans l'acte. Si la surface réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut obtenir une réduction du prix, à condition d'agir dans l'année qui suit l'acte authentique. C'est l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui l'impose, et le décret du 17 mars 1967 qui dit comment mesurer.

Ce seuil de 5 % est la seule chose que la plupart des vendeurs retiennent, et c'est précisément là que se joue l'argent : en dessous, l'acquéreur n'obtient rien ; au-delà, il récupère la valeur de tous les mètres carrés manquants, pas seulement ceux qui dépassent le seuil. Sur un appartement villeurbannais médian, le passage de 5,0 % à 5,1 % d'erreur fait basculer l'enjeu de 0 € à plus de 11 000 €. Cette page explique le mesurage, puis chiffre ce seuil sur les ventes réelles de la commune.

Qu'est-ce que la surface Carrez, exactement ?

C'est la surface des planchers des locaux clos et couverts du lot, mesurée après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, et embrasures de portes et de fenêtres. Les planchers des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptés. Cette définition est celle de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ; elle ne se négocie pas et ne dépend pas de l'agence.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, un mètre carré « au sol » n'est pas un mètre carré Carrez : l'épaisseur des murs et des cloisons sort du compte, ce qui explique qu'une surface Carrez soit presque toujours inférieure à la surface qu'un plan de vente affiche. Ensuite, le seuil de 1,80 m se lit par exclusion — ce qui est sous 1,80 m ne compte pas, donc une hauteur d'exactement 1,80 m, elle, compte. Sous un comble aménagé, cette nuance déplace souvent plusieurs mètres carrés.

Quelles surfaces ne sont pas comptées ?

Trois familles de surfaces sortent du mesurage, et pour trois raisons différentes — c'est ce qui rend la liste difficile à retenir. Un balcon n'est pas exclu pour la même raison qu'une cave, et une partie commune dont vous avez l'usage exclusif n'est pas exclue pour la même raison qu'un débarras de 6 m².

• Ce qui n'est ni clos ni couvert : balcons, loggias ouvertes, terrasses, jardins. Ces surfaces existent, elles ont de la valeur à la vente, mais elles ne relèvent pas du mesurage Carrez. Elles se mentionnent à part dans l'annonce et dans l'acte.
• Les lots exclus par la loi : caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que tout lot ou fraction de lot d'une superficie inférieure à 8 m². Un débarras de 6 m² vendu comme lot distinct n'entre donc dans aucune surface Carrez.
• Les parties communes, même à jouissance privative ou exclusive. Un jardin ou une courette qui reste juridiquement une partie commune ne se mesure pas, quand bien même vous en avez l'usage réservé — la Cour de cassation l'a jugé explicitement.

Le seuil de 8 m² se vérifie dans les données de vente : sur les 1 738 surfaces Carrez enregistrées pour les appartements vendus à Villeurbanne en 2025, aucune n'est inférieure à 8 m². Ce n'est pas un hasard statistique, c'est la règle qui se voit : en dessous de ce seuil, il n'y a rien à déclarer.

Ma maison est-elle concernée par la loi Carrez ?

Non, si c'est une maison individuelle qui ne fait pas partie d'une copropriété : l'obligation ne vise que les lots de copropriété. Une maison en copropriété horizontale — un lotissement organisé en copropriété — y est en revanche soumise, comme n'importe quel lot. La distinction tient au statut juridique du bien, pas à sa forme.

À Villeurbanne, la question se pose rarement : la quasi-totalité des ventes de logements de la commune porte sur des appartements en copropriété. C'est aussi pourquoi la mention de surface privative figure systématiquement dans les dossiers de vente locaux, aux côtés des diagnostics obligatoires — dont elle ne fait d'ailleurs pas partie : ce n'est pas un diagnostic, c'est une mention obligatoire de l'acte.

Surface Carrez ou surface habitable : quelle différence ?

Ce sont deux surfaces différentes, calculées selon deux textes différents, et elles ne donnent pas le même nombre pour le même appartement. La surface Carrez sert à la vente d'un lot de copropriété ; la surface habitable, dite « loi Boutin », sert au bail d'habitation. La seconde exclut en plus les combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, vérandas et dépendances.

Un vendeur qui compare sa surface Carrez à celle qui figure sur son DPE, sur sa taxe foncière ou sur son ancien bail trouvera donc presque toujours un écart — et cet écart n'est pas une erreur. Les ventes villeurbannaises de 2025 permettent de le quantifier : sur les 1 716 ventes d'appartements où une seule surface Carrez est enregistrée, elle ne coïncide avec la surface bâtie cadastrale à moins de 0,5 m² près que dans 38,2 % des cas. Autrement dit, dans près de deux ventes sur trois, les deux chiffres diffèrent.

La surface Carrez médiane de ces ventes ressort à 61,5 m² (premier quartile 43,0 m², troisième quartile 74,3 m²), très proche de la surface bâtie médiane de 62 m² que nous publions dans les prix au m² par quartier. À l'échelle de la commune les deux définitions donnent donc presque le même ordre de grandeur ; c'est appartement par appartement qu'elles s'écartent.

Que se passe-t-il si la surface annoncée est fausse ?

Tout dépend du sens de l'erreur et de son ampleur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique. Si la surface réelle est supérieure, le vendeur n'a droit à aucun supplément : l'erreur favorable à l'acquéreur reste acquise à l'acquéreur.

Le point que presque aucune page n'explique est l'effet de seuil. Le seuil de 5 % n'est pas une franchise qu'on déduirait de l'indemnisation : c'est une condition d'ouverture. En dessous, l'acquéreur n'obtient rien du tout. Au-dessus, la réduction porte sur la totalité des mètres carrés manquants, dès le premier. Le passage du seuil ne coûte donc pas un peu d'argent, il en coûte beaucoup d'un coup.

Un cas est plus sévère encore : si aucune surface privative n'est mentionnée dans l'acte, ce n'est plus une réduction de prix qui est en jeu mais la nullité de l'acte, que l'acquéreur peut demander dans le mois qui suit sa signature. C'est la raison pour laquelle le notaire remet, le jour de l'acte authentique, une copie de l'acte ou un certificat mentionnant la superficie de la partie privative, en informant l'acquéreur de ses voies de recours.

Combien coûte la tolérance de 5 % à Villeurbanne ?

Sur l'appartement villeurbannais médian de 62 m², la tolérance de 5 % représente 3,1 m² — soit 11 058 € au prix médian communal de 3 567 €/m², que l'acquéreur ne pourra jamais réclamer. C'est la mesure concrète de ce que le seuil laisse de côté, et elle varie fortement d'un quartier à l'autre : de 8 488 € à Cyprian – Les Brosses à 12 161 € à Ferrandière – Maisons-Neuves.

Ce tableau se lit dans les deux sens. Pour un acquéreur, c'est le montant qu'un écart de surface peut lui coûter sans aucun recours. Pour un vendeur, c'est l'ordre de grandeur de ce qu'un mesurage approximatif met en jeu — et la raison pour laquelle il vaut mieux le faire faire que l'estimer soi-même.

Qui réalise le mesurage, et qui paie en cas d'erreur ?

La loi n'impose pas de faire appel à un professionnel : le vendeur peut mesurer lui-même. Mais c'est lui qui répond de l'erreur devant l'acquéreur, et la réduction de prix sort alors de sa poche. Faire réaliser le mesurage par un professionnel ne supprime pas cette responsabilité à l'égard de l'acquéreur ; elle ouvre en revanche un recours contre le mesureur, dont l'assurance de responsabilité professionnelle prend le relais.

C'est l'arbitrage réel du sujet : le mesurage par un diagnostiqueur coûte quelques dizaines d'euros, et il se compare aux montants du tableau ci-dessus. Dans un accompagnement de vente, la coordination du mesurage et des diagnostics fait partie de ce que nous prenons en charge ; et si vous voulez d'abord savoir ce que vaut votre bien, l'estimation part des ventes réelles de votre quartier.

Où sont écrites ces règles ?

L'obligation elle-même est à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; la méthode de mesurage est à l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Les fiches officielles de service-public.gouv.fr renvoient à ces deux textes sous l'intitulé « Information sur la superficie du lot ».

Les éléments de cette page ont été vérifiés le 13 octobre 2026 sur les sources suivantes : fiches service-public.gouv.fr F10798 « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? » (vérifiée le 7 mars 2025) et F37190 « Achat d'un logement en copropriété », pour l'obligation de mention et la remise du certificat par le notaire ; Chambre des notaires de Paris, « Vente d'un bien en copropriété et erreur de superficie » (publiée le 29 juin 2021), pour le détail du mesurage, le seuil du vingtième et les délais d'action ; Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), pour l'exclusion des parties communes à jouissance privative, jugée par la Cour de cassation (3ᵉ chambre civile, 8 octobre 2008, pourvoi n° 07-16.540).