Plus-value immobilière : le calcul et le seuil d'imposition à Villeurbanne

Un appartement acheté au prix médian de son quartier villeurbannais en 2022 et revendu au prix médian en 2025 ne dégage aucune plus-value imposable. Il en dégage même l'inverse : sur la médiane communale, le prix de revente ressort environ 44 200 € en dessous du prix d'acquisition majoré des frais. La raison n'est pas fiscale, elle est locale — le prix médian au m² d'un appartement villeurbannais a reculé de 10,4 % depuis 2022, alors que le prix d'achat retenu par le fisc est, lui, majoré forfaitairement. Cette page publie le seuil de revente à partir duquel l'impôt commence, quartier par quartier, et le calcul qui y conduit.

Ai-je une plus-value à déclarer si j'ai acheté à Villeurbanne en 2022 ?

Si vous avez acheté au prix médian de votre quartier en 2022 et que vous revendez au prix médian de ce même quartier aujourd'hui, non : il n'y a pas de plus-value, donc rien à déclarer ni à payer. Le calcul aboutit à une moins-value dans les sept quartiers de Villeurbanne pour lesquels nous disposons d'un échantillon de ventes suffisant. L'écart va de 23 574 € à Ferrandière – Maisons-Neuves à 52 111 € à Charpennes – Tonkin, sur la surface médiane de 62 m².

Deux mouvements se combinent, et ils vont dans le même sens. D'un côté, le marché villeurbannais a reculé : la médiane est passée de 3 981 €/m² en 2022 à 3 567 €/m² en 2025, soit −10,4 %, et le recul touche tous les quartiers. De l'autre, le prix d'achat que le fisc retient n'est pas le prix payé : il est majoré de 7,5 % au titre des frais d'acquisition, sans justificatif à produire. Le prix de référence monte donc pendant que le marché descend.

⚠️ Ce raisonnement porte sur des médianes de marché, pas sur votre bien. Votre plus-value se calcule sur votre prix d'achat réel et votre prix de vente réel, pas sur une médiane de quartier. Un bien acheté sous le marché en 2022, ou rénové depuis, peut très bien dégager une plus-value quand la médiane de son quartier a baissé. Les chiffres ci-dessous donnent l'ordre de grandeur et le seuil à surveiller — ils ne remplacent pas le calcul du notaire, qui est seul à faire foi le jour de l'acte.

À partir de quel prix de revente la plus-value devient-elle imposable ?

Pour un achat réalisé en 2022 au prix médian du quartier, l'impôt sur la plus-value ne commence qu'au-delà du seuil de la dernière colonne — soit un prix de revente supérieur de 9,7 % à 23,9 % au prix médian constaté en 2025. Tant que la revente se fait sous ce seuil, l'assiette imposable est nulle. Ce seuil est le prix d'achat 2022 majoré du forfait de 7,5 %, ramené au mètre carré.

Ferrandière – Maisons-Neuves est le quartier le plus proche du seuil, parce que c'est celui qui a le moins reculé depuis 2022 (−2,0 %). Charpennes – Tonkin en est le plus loin, parce que c'est celui qui a le plus reculé (−13,2 %). Autrement dit : plus un quartier a baissé, plus l'impôt sur la plus-value y est hors de portée — ce qui n'a rien de réjouissant pour le vendeur, mais change le calcul de ce qu'il encaisse.

Comment se calcule la plus-value immobilière, étape par étape ?

La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré. Trois étapes : on majore le prix d'achat, on soustrait, puis on applique les abattements de durée de détention s'il reste quelque chose à imposer. Voici le calcul déroulé sur le cas communal villeurbannais, en 62 m², la surface médiane des appartements vendus.

1. 1Prix d'achat 2022 — 3 981 €/m² × 62 m² = 246 822 €.
2. 2Majoration des frais d'acquisition — forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif : 246 822 € × 1,075 = 265 334 €. C'est le prix d'acquisition majoré.
3. 3Majoration des travaux — forfait de 15 % du prix d'achat, mais réservé aux biens détenus depuis plus de 5 ans. Sur une détention de 3 ans, il ne s'applique pas. Les travaux réels restent déductibles sur facture.
4. 4Prix de cession 2025 — 3 567 €/m² × 62 m² = 221 154 €.
5. 5Résultat — 221 154 € − 265 334 € = −44 180 €. Le résultat est négatif : c'est une moins-value, l'assiette imposable est nulle.
6. 6Abattements de durée de détention — sans objet ici, et pour deux raisons : il n'y a rien à abattre, et les abattements ne commencent de toute façon qu'à la 6ᵉ année.

Si le résultat de l'étape 5 avait été positif, le taux à appliquer aurait été de 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, plus une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le détail de ce que le vendeur encaisse réellement, honoraires et taxe foncière comprises, est publié sur notre page vendre.

Un point de calendrier qui compte sur une détention courte : la durée se compte de date à date, du jour de l'acte d'achat au jour de l'acte de vente, pas en années civiles. Un achat de novembre 2022 revendu en octobre 2026 fait 3 ans et 11 mois, pas 4 ans — et reste donc en dessous des 5 ans qui ouvrent le forfait travaux de 15 %.

Peut-on déduire une moins-value immobilière de ses impôts ?

Non. Une moins-value immobilière n'est ni déductible ni imputable : elle ne s'impute ni sur une plus-value de même nature, ni sur le revenu global. Les 44 180 € de perte du calcul ci-dessus ne produisent donc aucune économie d'impôt, ni l'année de la vente, ni les suivantes. C'est une asymétrie que beaucoup de vendeurs découvrent après coup : le gain est taxé, la perte n'est pas reconnue.

Une seule exception existe, et elle est étroite : la vente d'un bien acquis par fractions successives constatées par le même acte, entre les mêmes parties. Dans ce cas seulement, les moins-values peuvent s'imputer sur les plus-values de l'opération. Si le solde reste négatif, il n'est pas pris en compte.

Source : BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-20-20, « Plus-values immobilières — Détermination de la plus-value imposable », bofip.impots.gouv.fr.

Qui n'a aucune plus-value à déclarer, quel que soit le prix de vente ?

Le vendeur de sa résidence principale : l'exonération est totale, impôt sur le revenu comme prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention ni de montant. Le logement doit être l'habitation habituelle et effective du vendeur au jour de la vente — mais cette condition connaît six assouplissements, dont le premier couvre le cas le plus courant : celui du vendeur qui a déjà déménagé. C'est la situation de la majorité des vendeurs, et elle rend tout le calcul ci-dessus sans objet.

L'impôt sur la plus-value ne concerne donc que les résidences secondaires et les biens locatifs — et, même dans ce cas, une seconde exonération existe pour qui vend afin d'acheter sa première résidence principale (voir plus bas). Si votre bien est locatif, l'ordre de grandeur de ce qu'il rapporte avant revente est détaillé dans notre analyse de la rentabilité locative à Lyon et Villeurbanne.

J'ai déménagé avant d'avoir vendu : est-ce que je perds l'exonération ?

Non, pas si la vente intervient dans un délai normal et que le logement n'a été, entre-temps, ni loué ni occupé gratuitement par un proche ou un tiers. L'administration admet que l'exonération reste acquise lorsque le bien a été occupé par le vendeur jusqu'à sa mise en vente, et précise que « dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal ». Dépasser l'année ne fait pas perdre l'exonération automatiquement : le délai normal est une question de fait, appréciée situation par situation.

Quatre éléments entrent dans cette appréciation, et le premier est local :

• les conditions locales du marché immobilier — un marché lent justifie un délai plus long ;
• le prix demandé — c'est le critère qui fait basculer les dossiers : passé le délai normal, le seul fait d'avoir mis le bien en vente ne suffit pas à justifier l'exonération, « notamment s'il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local » ;
• les caractéristiques particulières du bien cédé ;
• les diligences du vendeur — annonces, mandat confié à une agence, preuves d'une mise en vente effective.

Un prix de départ trop ambitieux ne coûte donc pas seulement des mois de délai : passé un an d'inoccupation, il peut coûter l'exonération elle-même. C'est l'argument le plus concret en faveur d'un prix de mise en vente aligné sur les ventes réellement signées du quartier — les médianes du tableau ci-dessus en donnent l'ordre de grandeur, et notre outil d'estimation gratuit le calcule sur votre bien.

Les cinq autres assouplissements visent des situations précises : le logement occupé par le futur acquéreur avec qui un compromis est signé (§ 200), la vente par des époux séparés ou divorcés, des concubins séparés ou des partenaires ayant rompu un PACS (§ 210), le logement d'un contribuable incarcéré (§ 290), la cession d'un immeuble en cours de construction après une mutation professionnelle, une invalidité ou un décès (§ 300), et les péniches et bateaux à usage d'habitation principale (§ 320).

La cave, le garage et la place de parking sont-ils exonérés eux aussi ?

Oui, mais à deux conditions souvent ignorées : ils doivent être cédés simultanément au logement et former avec lui un « tout indissociable », c'est-à-dire constituer une dépendance immédiate et nécessaire. Pour un garage, l'administration admet de ne pas écarter cette qualification lorsqu'il se situe à moins d'un kilomètre de la résidence principale ; pour une chambre de bonne, lorsqu'elle se trouve dans le même immeuble. À défaut, la cession est traitée comme une cession ordinaire, donc imposable.

Ce kilomètre n'est pas un seuil mécanique : c'est une présomption simple, susceptible de preuve contraire. Le caractère de dépendance reste une question de fait. Deux précisions utiles avant l'acte : vendre à des acquéreurs distincts ne fait pas obstacle à l'exonération, et dans ce cas la condition de cession simultanée est réputée satisfaite si les ventes interviennent dans un délai normal.

⚠️ L'exonération de la résidence principale ne dépend pas de la forme que prend la vente : elle vaut aussi pour une vente en viager. Le bouquet — le capital payé comptant à la signature — n'est pas un revenu, il relève du régime de la plus-value immobilière, et il en est donc exonéré quand le logement cédé est la résidence principale du vendeur. La rente, elle, ne suit pas ce régime du tout : elle s'impose comme une rente viagère à titre onéreux, pour une fraction seulement de son montant, figée selon l'âge du vendeur au premier versement. Le détail est sur vendre en viager à Villeurbanne.

Source : BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, « Exonération résultant de la cession de la résidence principale », version en vigueur du 27 juin 2023, § 1, § 190 à § 320 et § 330 à § 360.

Je vends un bien locatif pour acheter ma première résidence principale : suis-je imposé ?

Pas nécessairement : une exonération existe pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et de remployer le prix dans les vingt-quatre mois. Elle vise exactement le locataire qui détient un appartement locatif et le vend pour acheter son premier logement. L'exonération est proportionnelle à la fraction du prix effectivement remployée : remployer la moitié du prix de vente n'exonère que la moitié de la plus-value.

Trois conditions doivent être réunies :

1. 1il s'agit de la première cession d'un logement intervenue depuis le 1er février 2012 ;
2. 2le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession — la détention d'un droit démembré ou indivis sur un tel logement suffit à écarter l'exonération ;
3. 3le prix de cession est remployé dans les vingt-quatre mois à l'acquisition ou à la construction d'un logement affecté à l'habitation principale du vendeur.

La plus-value ainsi exonérée doit tout de même être portée sur la déclaration de revenus, en case 3VW de la déclaration complémentaire 2042-C. Sources : BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-10-40-30, « Exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale », version en vigueur du 7 juillet 2021 ; code général des impôts, article 150 U, II-1° bis ; impots.gouv.fr, « Plus-values imposées ».

Combien d'années faut-il garder un bien pour ne plus payer d'impôt sur la plus-value ?

Vingt-deux ans pour être exonéré d'impôt sur le revenu, trente ans pour être exonéré de prélèvements sociaux. L'abattement démarre à la 6ᵉ année : avant cela, aucune réduction pour durée de détention, l'assiette est pleine. C'est 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ pour l'impôt sur le revenu, et 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ pour les prélèvements sociaux.

Le franchissement de la 5ᵉ année est celui qui change le plus le calcul à court terme, et il est peu connu : ce n'est pas un abattement, c'est l'ouverture du forfait travaux de 15 %. Sur l'exemple communal, ce forfait aurait ajouté 37 023 € au prix d'acquisition majoré — davantage que n'importe quel abattement des trois premières années suivantes.

Au-delà du barème, ce qui détermine votre résultat reste le prix : les frais d'acquisition payés à l'achat viennent majorer le prix de revient, et une estimation juste au départ évite de découvrir l'écart le jour de l'acte.

La plus-value immobilière est-elle à 17,2 % ou à 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026 ?

À 17,2 %. La hausse de CSG de 9,2 % à 10,6 % applicable en 2026 aux revenus du patrimoine ne concerne pas les plus-values immobilières : elles restent au taux de CSG de 9,2 %. Le total reste donc 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. La confusion est réelle, parce que la même réforme fait bien passer d'autres revenus du patrimoine à 18,6 %.

Les 17,2 % se décomposent en 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Restent eux aussi au taux de 9,2 % de CSG, donc à 17,2 % au total : les revenus fonciers, l'assurance-vie et l'épargne logement. Passent en revanche à 10,6 % de CSG, donc à 18,6 % : les dividendes, les plus-values de cession de titres et les revenus de location meublée — un point qui concerne directement un bailleur villeurbannais en meublé, dont les loyers sont touchés alors que sa plus-value de revente ne l'est pas.

Source : DGFiP, brochure pratique « Impôt sur le revenu 2026 », fiche « Principales nouveautés — revenus 2025 », page 45 (LFSS 2026, article 12 ; code de la sécurité sociale, article L136-8). La hausse s'applique à compter des revenus 2025 déclarés en 2026 pour les revenus du patrimoine, et à compter du 1er janvier 2026 pour les produits de placement.

Faut-il déclarer une plus-value immobilière sur sa déclaration de revenus ?

Oui, même quand le notaire a déjà tout calculé et tout payé : la plus-value imposable se reporte en case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C, l'année suivant la vente. Ce report ne déclenche aucun impôt supplémentaire et n'entre pas dans le calcul du taux de prélèvement à la source. Il sert à autre chose : faire entrer la plus-value dans le revenu fiscal de référence.

C'est la seule démarche qui reste au vendeur — le calcul, la déclaration et le paiement de l'impôt sont faits par le notaire le jour de l'acte authentique. Mais le revenu fiscal de référence commande d'autres choses que l'impôt sur le revenu : exonérations et plafonnements de taxe foncière, accès à certaines aides, taux de CSG applicable aux pensions de retraite. Une plus-value importante peut donc faire franchir un seuil l'année suivante, et c'est précisément ce que ce report rend visible.

Une plus-value totalement exonérée n'a en principe pas à être reportée. L'exception est celle exonérée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, qui se déclare en case 3VW.

Sources : impots.gouv.fr, « Pourquoi dois-je mentionner sur la déclaration des revenus ma plus-value immobilière alors que j'ai déjà payé l'impôt ? », page modifiée le 13 juillet 2026, et « Plus-values imposées » ; service-public.gouv.fr, fiche F10864 « Impôt sur le revenu — Plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026.